Coronavirus og kjøpskontrakter av boliger i spania

Coronavirus og kjøpskontrakter av boliger i spania

Norske kjøpere av fast eiendom i Spania har i dag forskjellige juridiske verktøy for å reforhandle forpliktelser eller til og med frigjøre seg fra dem, hvis den nåværende pandemien har alvorlige konsekvenser for deres interesser.

Denne artikkelen analyserer de juridiske og praktiske løsningene som finnes for private kontrakter regulert i spansk lov, i eksepsjonelle situasjoner som den nåværende pandemien forårsaket av koronaviruset. Den pågående krisen har brått ført til en forverring i mange nordmenns personlige og økonomiske forhold, samtidig som mange fortsatt har juridiske forpliktelser inngått på et tidligere tidspunkt, i henhold til en positiv økonomisk situasjon og med optimistiske framtidsutsikter.

Slik er det for eksempel for norske privatpersoner som ved kontrakt har forpliktet seg til å kjøpe en bolig i Spania, enten bruktbolig eller bolig under oppføring med overskjøtingsfrist i disse dager eller i nær framtid. Disse kjøperne kan møte logistiske og økonomiske problemer som gjør det vanskelig eller til og med umulig å oppfylle kjøpsforpliktelsen.

De logistiske problemene, som følger av at det er umulig for kjøper å befare eiendommen eller møte opp for overskjøting og betaling i Spania, kan lett løses ved at kjøper i Norge oppretter en fullmakt til en advokat som opererer i Spania, og eventuelt bestille en tilstandsrapport fra en teknisk arkitekt.

Økonomiske problemer

Det finnes også andre problemer. For eksempel kan den gjeldende valutakursen for den norske kronen-euro gjøre at boligen nå har en overpris som er økonomisk uoverkommelig for kjøperen, eller rett og slett at kjøperen grunnet sin nye og plutselige økonomiske situasjon og arbeidsstatus ikke har mulighet til å oppfylle en betalingsforpliktelse.

I noen tilfeller kan mangelen på likviditet løses gjennom å søke om lån i euro med pant i den spanske eiendommen. Dersom den personlige økonomiske situasjonen er så alvorlig at tilgang til pantelån ikke er et alternativ, eller i tilfeller der det økonomiske tapet er så stort at det gjør kjøpet umulig, vil det Imidlertid være nødvendig å sette seg ved forhandlingsbordet, og eventuelt ta saken inn for domstolene.

Juridiske løsninger

Vi kan dele de juridiske løsningene som finnes i spansk lov for denne problemstillingen, i tre grupper:

  1. Force majeure.
  2. Rebus sic stantibus.
  3. Myndighetenes hastevedtak .

1-Force majeure, regulert i Código Civil (spansk sivillov, bl.a. §§ 1105, 1183, 1602, 1625 og 1777).

Den spanske høyesterett har angitt at for at det skal være force majeure, må det oppstå en omstendighet som var helt uforutsigbar på kontraktsinngåelsestidspunktet, uunngåelig, og som forhindrer overholdelse av kontrakten.

Det er et eksepsjonelt virkemiddel, som derfor tolkes på en svært restriktiv måte, men som er anvendbart i dagens bilde.

Følgen av å anvende force majeure er at erstatningsplikten for manglende oppfyllelse opphører.

2-«Pacta sunt servanda rebus sic stantibus»: Tanken er at kontrakter implisitt inneholder klausulen om at en helt uforutsigbar endring i omstendigheter som vesentlig påvirker forpliktelsene, skal føre til endring eller opphør av disse forpliktelsene. I Spania bygger denne løsningen på rettspraksis. Høyesterett anser at dette er basert på prinsippet om god tro (§§ 7 og 1258 CC) og refererer også til dens anerkjennelse i internasjonale tekster (UNIDROIT-prinsipper og prinsipper for europeisk kontraktsrett, PECL). Vilkårene for at klausulen skal kunne anvendes, er at omstendighetene inntreffer plutselig, er helt uforutsigbare, og forårsaker en alvorlig hindring for forpliktelsene. Det sier seg selv at den nåværende epidemien oppfyller vilkårene om en plutselig inntruffet situasjon og helt uforutsigbar for partene. Den spanske Høyesterett godtar anvendelsen av denne løsningen både når det primære økonomiske formålet med kontrakten blir uoppnåelig, og når proporsjonaliteten i partenes avtale forsvinner. Rettspraksis krever at aktsomhet og god tro overholdes, og at man gjør alt man kan for å gjøre det umulige mulig.

3-Lovdekret 11/2020, om hastetiltak grunnet Covid 19.

Tradisjonelt i Spania har domstolene kun anvendt force majeure (Codigo civil § 1105) og doktrinen om “rebus sic stantibu” for å gjennomgå og moderere kontrakter og forpliktelser inngått tidligere, men som må oppfylles under eksepsjonelle omstendigheter. I «Lovdekret 11/2020 om hastetiltak grunnet Covid 19» har den spanske regjeringen imidlertid valgt å inkludere en kontroversiell paragraf (§36) som introduserer en ny og uttrykkelig bestemmelse som gjelder for situasjoner forårsaket av koronaviruset. Den endelige versjonen trådte i kraft 23. april.

I henhold til denne bestemmelsen vil en forbruker (fysisk person) som kjøper fast eiendom (eller løsøre eller tjenester) av en profesjonell aktør, kunne løses fra kontrakten dersom den ikke kan oppfylles. Det spesifiseres ikke om bruddet gjelder kjøper eller selger, og det må dermed forstås slik at det kan gjelde ) at selger ikke kan overlevere eiendommen iht tidsrommet fastsatt i kontrakten, eller 2) at kjøper ikke kan betale kjøpesummen.

Kontraktsbruddet må være en konsekvens av «tiltakene innført under unntakstilstanden».

Man må også ta med i betraktning at dersom kjøper er borger i et EU- eller EØS-land, må man ikke tolke paragrafen restriktivt, det vil si at den kun skulle gjelde innbyggere i Spania og ikke utlendinger, ettersom man da mest sannsynlig krenker EU-retten.

Lovdekretet forplikter partene (kjøper og selger) til å prøve å komme til enighet om en avtale "som gjenoppretter gjensidigheten av partenes interesser", "i samsvar med god tro", innen 60 dager etter anmodningen om å bli løst fra kontrakten.

Når denne perioden har gått uten at det foreligger enighet, må selger innen 14 dager returnere mottatte beløp, men kan trekke "utgifter han måtte ha hatt", uten at det spesifiseres type utgifter eller grunnlag for disse.

Avslutningsvis kan vi si at nordmenn som kjøper fast eiendom i Spania i dag, har forskjellige juridiske verktøy for å reforhandle forpliktelser eller til og med løses fra kontrakten, dersom pandemien har alvorlig innvirkning på deres interesser. Hver konkrete sak må analyseres i detalj for å finne den løsningen som passer best i hvert tilfelle. Ta gjerne kontakt med oss dersom du ønsker ytterligere informasjon eller hjelp.

Del dette innlegget

Facebook Twitter LinkedIn

NOTE! This site uses cookies and similar technologies.

If you not change browser settings, you agree to it. Saber más

Acepto