Kompetanse i Spania
Salg av bolig i Spania
Prosessen ved salg av fast eiendom i Spania medfører flere forpliktelser for selger. Noen av de viktigste aspektene er som følger.
Generelleforhold
Skjøtet, siste IBI-kvittering, siste fakturaer for strøm og vann, energiattest, ferdigattest, utleielisens, NIE-nummer, de siste avtaler i et sameie, bekreftelse på utestående pantelån, bekreftelse på at det ikke er gjeldt til sameiet, etc.
Din advokat kan hjelpe deg å samle inn dokumentasjonenog undersøke eventuelle problemer som må løses, før eiendommen legges ut for salg Dersom det er oppført påbygg eller foretatt endringer uten byggetillatelse, må disse legaliseres.
Avtale med eiendomsmegler Et salg kan avtales direkte mellom selger og kjøper via nettsider, men når selger ikke er resident i Spania, foregår salget vanligvis via en eiendomsmegler (se artikkel megler).
Salgsavtalen formaliseres vanligvis i et «mandato de venta», en kontrakt der man gir megler oppdraget med å selge en eiendom. Dersom du ikke har erfaring med slike spørsmål, anbefaler vi at du får en advokat til å lese gjennom oppdragskontrakten og forklare hva du og megler forplikter dere til (pris, meglerhonorar, om megler får enerett til salget eller ei) og eventuelt hjelpe deg med å forhandle om avtalen (dette inkluderer ikke forhandling om meglerhonorar).
Når selger ikke er resident i Spania, vil praktiske og språklige forhold ofte gjøre det påkrevd at man i tillegg til en megleravtale, gir en notarialbekreftet fullmakt (opprettet i Spania eller i Norge) til en person eller et selskap som da kan utføre alle juridiske og økonomiske oppgaver som er nødvendig for salget.
En fullmakt gir stor myndighet til fullmaktshaveren. Derfor er det helt avgjørende at man gir fullmakt til en faglig kvalifisert person, vanligvis en advokat, at man signerer en formell oppdragsbekreftelse med nevnte fagperson, og at du er sikret via vedkommendes ansvarsforsikring tilpasset oppdraget som utføres.
Når megler har funnet en mulig kjøper, vil vedkommende bli bedt om å signere en reservasjonskontrakt. Megleravtalen du har signert, kan inneholde en autorisasjon til megler om å inngå reservasjonskontrakt på dine vegne, men vi anbefaler ikke dette.
Vanligvis vil megler be selger betale inn en viss sum (f.eks. 6000 euro), og dersom salget ikke skulle bli gjennomført, kan megler forsøke å avregne dette mot sitt meglerhonorar. Dette er det mulig å unngå ved å forhandle om andre alternativer, som at pengene skal utbetales til selger dersom kjøper trekker seg.
Omtrent en uke etter at reservasjonskontrakten signeres er det vanlig å signere en kontrakt nummer to, der selger (eller megler eller selgers representant) mottar en sum som vanligvis er 10% av salgssummen.
Dersom kjøper deretter trekker seg, mister kjøper dette depositumet. Dersom selger trekker seg, eller det er uavklarte heftelser på eiendommen når den skal overskjøtes, er selger forpliktet til å tilbakebetale dobbelt depositum.
Før man signerer kjøpekontrakt eller arras må følgende være på plass: a) selger må ha bestemt seg for hvem som skal motta depositumet, og b) noen må ha undersøkt at eiendommen er fri for heftelser, og funnet en løsning på eventuelle uavklarte juridiske problemer.
Vi anbefaler at en advokat ta seg av begge deler.
Ved signering av skjøtet overføres eiendomstittelen og salgssummen gjøres opp. På dette notarmøtet er det vanlig at selgers representant mottar en eller flere bankremisser i euro, for beløp som gjenstår i salgsoppgjøret. Bankremissene skal innløses på en spansk konto, og kan deretter overføres til selgers konto i utlandet (Norge).
Dette viser hvor viktig det er at personen som gis fullmakt til å motta oppgjøret inn på spansk klientkonto, er pålitelig og har adekvat ansvarsforsikring.
I internasjonale valutatransaksjoner må man følge prosedyrer som er etablert i Hvitvaskingsloven, og det er viktig å dokumentere opprinnelse og overføringer av midler som benyttes i kjøpet og som senere overføres til seglers konto og land.
Gevinstskatt Dersom selger ikke er resident i Spania, har kjøper plikt til å holde tilbake 3% av salgssummen, og dette skal motregnes selgers eventuelle gevinstskatt. Det bør kontrolleres at kjøper innbetaler dette beløpet til spansk skatteetat, og deretter må seglers gevinstkatt beregnes. Dersom 3% av salgssummen utgjør et større beløp enn skattebeløpet, må det innleveres en søknad til spansk skatteetat om å få tilbakebetalt det aktuelle beløpet.
Plusvaliaskatt: Plusvalia er en kommunal skatt på verdistigning av tomt. Det er nødvendig å undersøke om det skal svares plusvaliaskatt, og eventuelt beregne skattebeløpet og kontrollere selve betalingen.
Andre utgifter I tillegg til nevnte skatter bør din representant ordne betaling av de utgifter som tilfaller selger, som honorarer (til megler, evt. arkitekt, advokat, og evt. notar og eiendomsregister dersom dette er tilfelle).
Andre spørsmål som må tas i betraktning Når eiendommen er overskjøtet, er det viktig å informere sameiet, strømselskapet, vannselskapet, kontoret for eiendomsskatt, etc. om eierskifte.
Som du forstår, anbefales det å ha en advokat med ekspertise på området som kan representere deg i de juridiske, økonomiske og praktiske spørsmålene relatert til salget. Hos oss i Andersen & Bache-Wiig har vi spesialister på salg av eiendom i hele Spania, og kan representere deg og gi deg råd gjennom hele salgsprosessen.
Skatt relatert til salg av eiendom i Spania
Dersom salgssummen er større enn kjøpesummen kan det være at man som ikke-resident blir skattepliktig for gevinstskatt det året man selger, og hvor satsen er 19 %.
Det er likevel ikke alltid slik, ettersom man kan trekke fra utgifter, eller i hvert fall bestemte utgifter, relatert til både kjøpet og salget. For eksempel er følgende fradragsberettiget: betalt skatt, notar-, tinglysnings- og advokatutgifter, og meglerkommisjon, som kan utgjøre et betydelig beløp. Alle disse utgiftene må dokumenteres på tilstrekkelig vis.
Utgifter til oppussing som ikke utgjør en utvidelse av areal, er i utgangspunktet ikke fradragsberettiget på gevinstskatt (men man kan få fradrag for dette på inntektsskatten dersom eiendommen leies ut).
Når selger ikke er skattemessig resident i Spania, er kjøper eller kjøpers representant pliktig til å holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale dette til spansk skatteetat (Hacienda), nettopp som en à kontoinnbetaling for denne eventuelle gevinstskatten.
Det anbefales derfor å levere inn den tilhørende skattemeldingen etter salget, for å få tilbakebetalt disse 3% dersom man har krav på det.
Dersom gevinsten overgår de 3% som er holdt tilbake, er selger pliktig til å innrapportere og betale differansen til spansk skatteetat.
Plusvalia er skatt på verdistigning av tomt klassifisert som «urban».
Plusvalia er en kommunal skatt som ilegges ved verdistigning for tomter i områder klassifisert som “bymessig/urban” ved et eierskifte. Dette gjelder også ideell andel av tomt hvor f.eks. en leilighet er bygd. Dersom det ikke foreligger høyere salgspris, tilkommer det heller ikke plusvaliaskatt.
Plusvaliaskatt ilegges ved ulike typer juridisk overføring, som f.eks. salg, bruksrett, gaveoverføring, arv og hevd. Skatteplikten oppstår som hovedregel når selve transaksjonen reelt gjennomføres.
Hver av de mer enn 8000 kommunene i Spania har sin egen regulering av plusvaliaskatten, men iht statlig lovverk er øvre grense for prosentsats som følger:
Maksimal prosentsats til anvendelse for å beregne verdistigning:
Periode på
Datoen som skal legges til grunn ved beregning av plusvaliaskatt er dato for erverv og dato for effektiv overdragelse, og ved arv settes denne til arvelaters dødsdato.
Andersen & Bache-Wiig har vi spesialister på salg av eiendom i hele Spania
Andre utgifter
Innfrielse av tidligere pantelån: Dersom det hefter pantelån ved eiendommen som selges, er det nødvendig å innfri lånet økonomisk (vanligvis med midlene som kjøper betaler for eiendommen) og slette pantet som en heftelse i eiendomsregisteret. Dette medfører kostnader til notar, tinglysning og representasjon som i de fleste saker ligger på mellom 600 og 1000 euro.
Tinglysning av påbygg: Dersom eiendommen har påbygg el.l. som ikke er tinglyste, må disse tinglyses på forhånd eller samtidig med salget. Dette medfører kostnader som vil variere ut fra av verdien som deklareres for påbygget/endringene (gjennomsnittlig skatt er på 1,5% av verdien), og i tillegg kommer utgifter til arkitekt, notar, tinglysning og representasjon, som kan komme på mellom 1500 og 3000 euro.
Energiattest og ferdigattest/boattest: Kostnadene ligger vanligvis på mellom 250 og 500 euro per dokument.
Megler: Meglers kommisjon ligger generelt sett på 5% + 21% iva, og betales av selger.
Advokat: Generelt sett 1% av salgssummen med et minimum på 4000-6000 euro. I Andersen & Bache-Wiig tilbyr vi våre norske klienter svært konkurransedyktige priser, og en ekstra trygghet ved at vi har advokater tilknyttet både spansk og norsk advokatforening.