Kompetanse i Spania
Kjøp av brukt bolig i Spania
Prosessen ved kjøp av brukt bolig hjem i Spania er vesentlig forskjellig fra i Norge. I Spania er arbeid utført av meglere ikke lovregulert, det er ikke krav om en spesiell tittel eller utdannelse, og i de fleste tilfeller har megler en rent kommersiell funksjon.
7 grunner til at du trenger en advokat for å kjøpe eiendom i Spania
Å kjøpe bolig i Spania er vesentlig annerledes enn i Norge. I Spania har megler kun kommersielle funksjoner (det finnes ingenlov som regulerer eiendomsmegling), og kjøpsprosessen er generelt mer byråkratisk og kompleks. Ved kjøp av boligi Spania er det derfor vanlig at et spesialisert advokatfirma representer kjøper, og et annet representerer selger.
Her har du 7 grunner til at detvirkelig anbefales å benytte advokat når du skal kjøpebolig i Spania:
Advokaten vil beskytte kjøpers interesser i forhandlingene og utformingen av reservasjonskontrakt/arras-kontrakt, kjøpekontrakt og skjøte. Advokaten vil gi deg råd om nåværende og fremtidige skatter og om valg av juridisk eierstrukturved kjøp av bolig i Spania.
Advokaten vil være rettslig depositumsholder for beløp som kjøper overfører til Spania for boligen,beregne estimert totalsum inkludert utgiftertilknyttet kjøp, og utføre alle delbetalinger og sluttbetaling i Spania.
Advokatens team vil hjelpe deg i alle formelle og praktiske spørsmål, oppsett og signering av fullmakt, oppfyllelse av antihvitvaskingsregler, søknad om NIE-nummer (spansk ID-/skattenummer), åpning av bankkonto i Spania, bestilling av boligforsikring, overføring av strøm- og vannkontrakter til ditt navn, avtalegiro for eiendomsskatt (IBI) og renovasjonsavgift, overlevering av nøkler, etc.
Advokaten og hans team vil representere deg via notarialfullmakt overfor alle offentlige og private instanser i Spania (notar, eiendomsregister, kartverk, skattekontor, kommune, strømselskap, bank, etc.).
Advokaten vil utarbeide en juridisk rapport (due diligence) med informasjon om boligen, herunder undersøke og finne løsninger på eventuelle problemer med plan- og bygningslov (ulovlig oppførte bygg, manglende ferdigattest) eller restriksjoner, og slette eventuelle heftelser, gjeld og pantelån.
Advokaten koordinerer hele prosessen rundt kjøp av bolig og er kontaktperson for alle involverteparter (banker, selger, megler, notar, eiendomsregister, strømselskap, kartverk, kommune, etc.). Advokatenkontrollerer fremdriften i et kjøp slik atden dagen skjøtet skal signeres hos offentlig notar
Advokaten utfører alle nødvendige betalinger for kjøpav bolig i Spania, og vil ordne innberetning av nødvendig skatt på kjøp, slette gjeld som hefter ved boligen, og følge opp tinglysning og registrering av kjøper som eier i alle offentlige registre(kartverk, eiendomsregister etc.).
Når du som kjøper er tinglyst ny eier av boligen i Spania, vil all original dokumentasjon som gjelder kjøpet bli oversendt deg sammen med en avregning av klientmidler og underbilag foralle utførte betalinger, og en eventuell saldo til gode vil bli overført til din bankkonto.
Hvilke kontrater må jeg signere for å kjøpe en bolig, og hvorfor?
Når kjøper har avgjort eierstrukturen og funnet drømmeboligen, er tiden inne for å ta et forpliktende steg videre og signere en kontrakt. Vanligvis signerer kjøperen tre kontrakter i løpet av kjøpsprosessen: to av privat karakter og én offentlig. Antall kontrakter avhenger dog av hvilken region boligen ligger i, og det kan være variasjoner.
Formålet med denne private kontrakten er kun å trekke boligen fra markedet i en kort periode, fram til det er signert en privat kontrakt nummer to. Hovedårsaken til denne praksisen er at megler som regel ikke har en eksklusiv avtale om salg av boligen.
Flere meglere har samme bolig for salg, kanskje til og med til ulik pris. Videre kan det hende at megleren som har funnet boligen til kjøperen, verken har kjennskap til eller har snakket med selger, men har kontakt med en annen megler som igjen er i kontakt med selger.
For å vise at kjøper er seriøs, slik at boligen trekkes fra markedet, bes det derfor om at kjøper innbetaler et reservasjonsbeløp. Dette beløpet er som regel på mellom 3000 og 6000 euro. Vanligvis blir kjøper bedt om å betale der og da med bankkort, og samtidig signere reservasjonsdokumentet.
I utallige tilfeller er situasjonen den at reservasjonsdokumentet er betinget av at selger gir sin godkjenning, eller at dokumentet signeres av megler, på selgers vegne. Dette gir følgende spørsmål:
Dersom kontrakten ikke er signert av selger eller selgers representant, er den da gyldig?
Muligens ikke.
Dersom det er megler som signerer kontrakten, er den da bindende for selger?
Kun dersom selger har gitt megler fullmakt til å signere denne typen dokumenter på vegne av selger, og bare i det omfang denne fullmakten dekker (pris, tidsrom, etc.)
Dersom kontrakten ikke spesifiserer dette forhold, hvilke konsekvenser får det?
Dersom reservasjonskontrakten ikke sier annet, skal kontrakten forstås som en «arras confirmatorias». En slik kontrakt har som vilkår at dersom kjøper trekker seg, mister kjøper reservasjonsbeløpet, mens dersom selger trekker seg, er den eneste konsekvensen at selger er forpliktet til å betale tilbake mottatt reservasjonsbeløp.
Vårt råd er følgende:
Forhør deg med din advokat før du signerer ethvert dokument som er bindende for deg, og dersom dette ikke er mulig, be om å få betale inn beløpet til din representants klientkonto.
Det kan være at boligen er svært ettertraktet og at det er andre interessenter, men risikoen for å miste boligen ved å utsette betalingen i 24 elle 48 timer, oppveier etter vår mening ikke risikoen ved å signere et dokument som binder deg til en serie forpliktelser iht en utenlandsk lovgivning, og som gjør at du må betale penger til en person som du antagelig ikke har noen referanser til.
Når kjøpers representant har samlet inn nødvendig dokumentasjon og informasjon om boligen, og har utført en komplett juridisk due diligence* av boligen, går man videre til signering av en foreløpig kontrakt. Spansk lovverk og praksis åpner for mange mulige typer avtaler:
«arras»-avtaler (av typen «confirmatorias», «pønales» eller «penitenciales»), opsjonskontrakt,
«løfte om salg», privat kjøpskontrakt etc.
I praksis er det slik at dersom verken du eller selger benytter dere av en advokat med ekspertise, kan dere ende opp med å signere en juridisk katastrofe som er blitt til ved.
klipp og lim fra forskjellige kontrakter som megler i sin tid har mottatt, og som sannsynligvis har begrenset eller ingen juridisk logikk. Ved mislighold kan man derfor bli nødt til å gå til rettssak med usikkert resultat.
Av de ulike avtalene som er nevnt over, vil vi gå nærmere inn på «arras penitenciales» og opsjonskontrakt, som er de mest brukte ved overføring av brukt bolig. Merk at ved kjøp av nybygg er kontakten som signeres vanligvis en privat kjøpskontrakt, men denne typen kontrakt skal vi komme tilbake til i en annen artikkel.
Arras penitenciales: I denne kontrakten avtales det hovedsakelig at kjøper skal innbetale et bestemt depositum (vanligvis opptil 10 % av kjøpesummen) og at partene skal signere skjøtet innen en gitt frist (vanligvis innen 1-3 måneder), på et navngitt notarkontor (som kjøper har rett til å velge). Dersom kjøper ved fristens utløp ikke har møtt opp hos notaren for å signere skjøtet og betale resten av kjøpesummen, mister kjøper innbetalt depositum. Dersom selger ikke møter opp innen fristen, må selger betale tilbake depositumet og i tillegg samme beløp for tort og svie, altså til sammen det dobbelte av beløpet han har mottatt. Kontrakten medfører ingen andre konsekvenser eller ytterligere erstatning, verken for kjøper eller for selger.
Opsjonskontrakt En opsjonskontrakt gir selger en rett (opsjon) til å kjøpe en bestemt eiendom, på en viss dato og til en viss pris. Opsjonen har en bestemt pris (vanligvis 10 % av kjøpesummen), og dersom man som kjøper på den angitte dato ikke bruker sin kjøpsrett, mister man opsjonsbeløpet man har betalt. Dersom kjøper benytter seg av opsjonen, regnes opsjonsbeløpet som en del av kjøpesummen.
Hovedforskjellen mellom opsjonskontrakt og arras penitenciales er at i opsjonskontrakten for- plikter selger seg til å selge eiendommen. Dersom selger misligholder kontrakten, kan opsjonshaveren derfor teoretisk sett gå rettens vei for å kreve at selgeren selger eiendommen, og dersom dette ikke skulle være mulig, kan selger dømmes til å betale erstatning til opsjonshaveren. Erstatningen avgjøres av den spanske domstolen ut fra de konkrete omstendighetene i saken. Dermed ser det ut til at opsjonskontrakten gir kjøper en ekstra sikkerhet, ved at selger er «forpliktet» til å selge. Dessverre er det etter vår erfaring ikke slik.
Når vi bistår i saker med kjøp av fast eiendom i turistområder, er vanligvis både kjøper og selger utenlandske. Hva kan skje dersom en selger som ikke er spansk, misligholder opsjonskontrakten? Dersom dette skjer, er det i de aller fleste tilfeller fordi selger har mottatt et bedre tilbud og dermed selger til en tredjepart. Hvis man så går rettens vei for å kreve rett til opsjonen, skulle man kanskje tro at dommeren vil avgjøre at eiendommen er kjøpers, men tredjepart har kjøpt eiendommen i god tro, og når man endelig (etter flere år) oppnår en rettslig dom mot selger, har tredjepart for lengst fått tinglyst sin eiendomsrett.
Hvilke rettigheter har du i et slikt tilfelle? Som nevnt har du rett til å få en økonomisk erstatning fra selger, men ettersom selger kanskje ikke har annen fast eiendom i Spania, må du forsøke å få dette betalt i det landet der selger bor. Det er akkurat så vanskelig om det høres ut.
For å forsøke å avhjelpe denne situasjonen til en viss grad, skriver noen advokatfirmaer et konkret erstatningsbeløp inn i opsjonskontrakten, vanligvis samme beløp som opsjonsprisen. Det vil si at konsekvensene er akkurat de samme som i en arras penitenciales.
En opsjonskontrakt er selvfølgelig mulig å tinglyse i eiendomsregisteret, slik at opsjonskontrakten går fra å være privat til å bli offentlig. Dermed vil en tredjepart ikke lenger kunne hevde å ha kjøpt i god tro, og man vil kunne få tinglyst eiendommen på seg til tross for at selger har solgt til en tredjepart. Problemet med dette er at tinglysning medfører en del utgifter, nærmere bestemt til notar og eiendomsregister samt transaksjonsskatt (fra 6% opptil 10%, avhengig av hvilken region boligen ligger i). For en bolig til 300 000 € kan vi anslå at slike utgifter vil bli påregnet til 4000 €. Denne «forsikringen» som betales for å sikre transaksjonen, er i de fleste tilfeller for høy, og derfor er det sjeldent at det signeres en offentlig opsjonskontrakt.
Hva er så mest tilrådelig? Etter vår erfaring er det i de fleste saker anbefalt å signere en arras penitenciales, men for å unngå problemer anbefaler vi også at din representant forhandler frem at depositumet ikke skal innbetales til selger, men til en pålitelig tredjepart. Vårt advokatfirma forhandler vanligvis frem at selgers advokat mottar depositumet til sin klientkonto, som depositar (det vil si at selgers advokat ikke kan bruke pengene vedkommende mottar). Dersom dette ikke er mulig, deponerer vi beløpet via en notarialforretning på det spanske notarkontoret der det fremtidige skjøtet skal signeres.
Etter at den private kontrakten eller opsjonskontrakten er signert, er oppgaven til kjøpers representant å forsikre seg om at følgende punkter er på plass innen datoen som er avtalt for signering av skjøtet:
1. At kjøper oppfyller alle nødvendige formelle og materielle forutsetninger for å gjennomføre kjøpet
2. At eiendommen er klar til overtakelse – juridisk og skattemessig, og i henhold til reguleringsplaner/bygg- og planlovgivning og forutsetninger for tinglysning
3. At selger oppfyller de nødvendige krav for å kunne gjennomføre salget
Før vi går videre til disse punktene, skal vi kort se på hvorfor det er nødvendig å signere et offentlig skjøte og hvorfor det ikke er tilstrekkelig med en privat kontrakt.
Skjøtet er et offentlig dokument, det vil si at det er signert foran en offentlig funksjonær (notaren) som har autorisasjon til å gi en offentlig bekreftelse på at opplysningene i skjøtet er sanne og autentiske. I skjøtet blir transaksjonen og overdragelsen av eiendommen formalisert mot en viss kjøpesum.
Et offentlig dokument er et “begunstiget” dokument sammenlignet med et privat dokument:
1) I et offentlig dokument er partenes erklæringer regnet som autentiske og bekreftede
2) Kun offentlige dokumenter kan tinglyses i eiendomsregisteret
Det spanske eiendomsregisteret er en avgjørende faktor for å oppnå juridisk trygghet i eiendomstransaksjoner.
Tinglysning av skjøtet i eiendomsregisteret utvider kontraktens effekt “erga omnes” slik at det nye eierskapet blir offentliggjort, med følgende fordeler:
a) Man regnes for eneste rette eier, også fremfor tredjepart
b) Eiendommen svarer ikke for tidligere eiers gjeld
c) Ingen kan skaffe seg rettigheter i eiendommen uten tinglyst eiers godkjenning
Dermed bør enhver kjøper kreve at kjøpet formaliseres i et offentlig dokument. På den ene siden vil den juridiske handelen og dens elementer betegnes som autentiske og bekreftede, det vil si at ingen i fremtiden kan si at kjøpet ikke fant sted eller at kjøpesummen ikke ble betalt i sin helhet. Ettersom betalingen står oppført i skjøtet, regnes den som bekreftet.
På den andre siden kan et offentlig skjøte tinglyses i eiendomsregisteret (private dokumenter kan ikke tinglyses her). Tinglysning av kjøpet i eiendomsregisteret gir en ytterligere sikkerhet av stor betydning: Skjøtets innhold utvides «erga omnes», det vil si at den nye eieren er offentlig erklært eier ved å være oppført i et offentlig register, og dette har følgende effekt:
a) Kjøper anses som den eneste og rette eier i alle henseende og fremfor enhver tredjepart
b) Kreditorer som har krav mot tidligere eier, kan ikke kreve sin rett i eiendommen
c) Ingen kan skaffe seg rettigheter til eiendommen uten tinglyst eiers godkjenning
Ikke sjeldent gjennomføres det “private” kjøp, altså kjøp der kjøper og selger blir enige om overdragelse til en viss kjøpesum. Summen betales, og eiendommen overføres, men overføringen blir ikke offentliggjort og tinglyst. Dette skjer vanligvis på grunn av manglende kunnskap eller fordi man ønsker å unngå kostnadene som tinglysning medfører. Dette blir konsekvensen av slik praksis:
a) Den nye eieren kan ikke overføre eiendommen videre (i hvert fall ikke tinglyse en slik overdragelse) verken mens han lever eller til eventuelle arvinger etter sin død, ettersom det offisielt sett er forrige eier som står som tinglyst eier.
b) Forrige eiers gjeld kan hefte ved eiendommen.
c) Forrige eier (som fortsatt er tinglyst eier) kan overføre eiendommen på nytt til en annen kjøper, og dersom vedkommende kjøper i god tro og tinglyser kjøpet, vil denne tinglyste retten har forrang fremfor det «private» kjøpet. Man mister da eiendomsretten til fordel for den nye kjøperen og kan kun kreve, via rettslig prosess, at selger betaler tilbake kjøpesummen. Man kan ikke kreve retten til eiendommen.
Nå har vi sett på fordelene ved et offentlig skjøte og vi skal videre ta for oss hvilke krav som skal oppfylles i et slikt skjøte.
Andre formelle spørsmål
Transaksjonsskatt Når man som privatperson erverver en eiendom mot vederlag (kjøp), og transaksjonen ikke medfører merverdiavgift (for eksempel når privatperson kjøper bruktbolig), skal man betale transaksjonsskatt. Skatten beregnes som en viss prosent av kjøpesummen som oppgis i skjøtet, og prosentsatsen varierer fra region til region og med størrelsen på kjøpesummen. Her er en kort oppsummering for de autonome regionene:
ANDALUCIA
BALEARENE
KANARIØYENE: 6,5%.
CATALONIA
MADRID: 6%.
MURCIA: 8%.
VALENCIA: 10%.
I de fleste regionene er det redusert sats for kjøp av første bolig (til fast bopel). Noen regioner har også redusert sats for eiendomsinvestorer.
Notarens faktura avhenger hovedsakelig av kjøpesummens størrelse, men også av andre faktorer som antall personer involvert i transaksjonen og antall sider i skjøtet. Eksempelvis kan vi estimere ca 500-800 euro i notarutgifter ved kjøp av en eiendom til 200 000 euro.
Ved tinglysning skal det betales honorar til eiendomsregisteret. For en bolig til 200 000 euro estimerer vi utgifter på mellom 350 og 700 euro.
Av åpenbare grunner anbefales det å forsikre boligen. Det finnes noen norske forsikringsselskap som tilbyr forsikring av eiendom i Spania.
Når det tas pant i en eiendom, er det iht. den spanske panteloven krav om en boligforsikring som sikrer utbetaling til fordel for banken ved skade. Dersom det skulle oppstå en skade som gjør at eiendommen faller i verdi (f.eks ved brann), vil forsikringen gi en kompensasjon som benyttes til å innfri lånet eller en andel av lånet.
Fra februar 2014 burde det i teorien være mulig å legge fakturaer fra andre land på avtalegiro fra norsk bankkonto ved å oppgi kontoens IBAN-nummer. I praksis er det mange selskap som ikke tilbyr dette, muligens fordi deres systemer ikke er tilrettelagt for dette. Det er viktig å huske på at man risikerer f.eks. at strømmen blir stengt av dersom det oppstår problemer med avtalegiroen. Det anbefales derfor å opprette en spansk bankkonto.
Det er fortsatt mulig å opprette en spansk konto uten å møte opp, via fullmakt, men det er svært vanskelig på grunn av de gjeldende hvitvaskingslover.
Prosedyrer for å kjøpe et brukt hjem i Spania
Før man signerer på noe som helst dokument tilknyttet kjøp av fast eiendom i Spania, bør man ha klart for seg hvem som skal stå som eiere. Eierstrukturen gir nemlig en rekke juridiske og skattemessige følger, både nåværende og fremtidige.
Når man har signert en kjøpekontrakt eller reservasjonskontrakt for en eiendom, vil endring i eierstruktur kreve selgers godkjenning, dersom ikke annet er tatt inn i kontrakten. Dersom man etter signering av kjøpekontrakten velger å endre fremtidig eier, og spanske skattemyndigheter har kjennskap til dette, må de nye eierne skatte av denne overføringen av rettigheter. Skattegrunnlaget er eiendommens verdi på tidspunktet for overføring av rettighetene, og skattesatsen er den gjeldende for transaksjonsskatt.
KJØP GJENNOM SELSKAP
Enkelte kjøpere kan av ulike årsaker bestemme seg for at eier skal være et selskap – et AS eller et SL (spansk aksjeselskap). I de fleste tilfeller gir en slik eierstruktur ingen betydelige fordeler, samtidig som den medfører utgifter og formelle og skattemessige plikter.
Du kan lese mer om skattemessige forhold relatert til kjøp via selskap i følgende artikkel på vår nettside:
«ET SKATTEMESSIG PERSPEKTIV PÅ ERVERV/EIE/SALG AV FAST EIENDOM I SPANIA VIA UTENLANDSK SELSKAP (AS)»
KJØP SOM PRIVATPERSON
Å kjøpe som privatperson er det vanligste, og her er det viktig at du som kjøper sammen med din advokat reflekterer over de ulike juridiske og skattemessige konsekvensene, både nåværende og fremtidige, av den valgte eierstrukturen.
Fra et skattemessig perspektiv kan valgt eierstruktur i noen tilfeller medføre en viss besparelse i skatten som betales ved kjøp, men en god planlegging av eierstruktur gir desidert best effekt i besparelse av fremtidig arveavgift.
Arveavgiften i Spania administreres av de 17 autonome regionene, og hver region har stor frihet til å øke eller minske skattetrykket.
Arveavgiftens størrelse kan variere mye ut fra hvilken eierstruktur som er valgt, hvilken region eiendommen ligger i, og hvilken lovregulering som er gjeldende på dødstidspunktet.
NIE/NIF (“Número de identificación fiscal”) er et skatteidentifiseringsnummer som hovedsakelig brukes til kommunikasjon med skattemyndighetene (ved betaling av skatt). Nummeret har kun skattemessig betydning. NIE/NIF gjelder ikke som bostedsbevis og er ingen bekreftelse på adresse, og har heller ingen andre privatrettslige konsekvenser. Opprettelse av et fungerende NIE-nummer er en todelt prosess. Først må man søke om å få tildelt NIE (“Número de identificación de extranjero”) hos nasjonalt politi eller konsulat, og så må NIE oppføres i skattemyndighetenes register. Når begge prosessene er gjennomført, kan kjøper betale skatt i Spania. Du kan søke om NIE enten ved personlig oppmøte i utlandet via spansk konsulat eller via en representant i Spania. Din representant trenger da en godkjent fullmakt, bekreftet kopi av pass samt et lite fargebilde (passfoto).
Representasjon hos notar: Kjøper må møte til avtalt tid på et avtalt notarkontor, for å signere skjøtet, enten personlig eller via en representant med fullmakt.
Personlig oppmøte: Dersom kjøper personlig møter foran notar, skal notaren for det første bekrefte kjøpers identitet ved bekreftet kopi av gyldig pass, samt nedtegne kjøpers sivilstatus og evt. ekteskapelig eie (felleseie/særeie). I denne sammenheng er det svært viktig å dokumentere evt. elementer av betydning, f.eks. ektepakt dersom man har særeie. For det andre skal notaren undersøke om kjøper rettslig er i stand til å inngå kontrakt. (Dersom kjøper er mindreårig eller umyndiggjort, må kjøper ha den nødvendige godkjenning og møte ved representant.) For det tredje må kjøper ha med seg tolk, ettersom kjøper og notar ikke snakker samme språk.
Oppmøte via representant: Det er vanlig at utenlandske kjøpere møter til skjøteoverdragelsen via en juridisk representant med en notarialbekreftet fullmakt.
Gyldig fullmakt: For at fullmakten skal være gyldig i Spania, må den gis foran spansk notar eller konsul, eller foran en norsk funksjonær med «notarius publicus»-myndighet, som har lignende notarialfunksjon som den spanske notaren. I sistnevnte tilfelle er det verdt å merke seg at notarius publicus i Norge ikke har alle de samme funksjonene som notar i Spania, og vi anbefaler derfor at det settes opp en tospråklig fullmakt med en kolonne på norsk og en på spansk. Det er obligatorisk at fullmakten er påført apostillestempel. Apostille er en måte å legalisere dokumenter i internasjonal privatrett altså verifisere dokumentenes autentisitet. I Norge er det Fylkesmannen som har myndighet til å gi apostille på dokumenter bekreftet av norske myndigheter. Når fullmakten er påført apostille, er den gyldig i hele EØS/EU.
I fullmakten gir kjøperen sin representant utvidet myndighet til en rekke forhold overfor tredjepart. Vi anbefaler at fullmakten avgrenses på de områder det er mulig for å forhindre misbruk, og at fullmakten kun gis til pålitelige og velrenommerte selskap/personer.
Tilstrekkelige midler i Spania til å betale kjøpesummen og relaterte utgifter (skatt, notarialutgifter, tinglysningsutgifter, juridisk bistand, representasjon osv.).
Dersom du benytter deg av representasjon/juridisk bistand, bør din representant/advokat beregne utgiftene du må betale ved kjøpet. I neste avsnitt lister vi opp aktuelle utgifter.
Finansieringsselskap
Norske borgere har mulighet til å ta opp lån med skandinaviske banker, lån med pant i spansk eiendom, eller med pant i både norsk og spansk eiendom. For eksempel DNB Luxembourg tilby sine kunder som vil kjøpe i Spania, ulike muligheter for tilpasset finansiering.
Det er også mulig å søke om pantelån i spanske banker. I slike tilfeller anbefaler vi å benytte en lånemegler som kan vurdere situasjonen, søke i ulike banker, oversette dokumenter etc.
Utgifter relatert til pantelån i Spania:
Dersom du trenger lån for å finansiere kjøpet og tar opp lån med pant i den spanske eiendommen, må du også betale utgifter relatert til opprettelse av pantelånet. Den nye loven av 2019 som regulerer pantelån, etablerer følgende fordeling av utgifter mellom bank og kunde:
Etableringsgebyr Bankene tar vanligvis et etableringsgebyr på ca én til tre prosent av lånebeløpet.
Skatt: BETALES NÅ AV BANKEN. Tinglysning av pant medfører en skatt på mellom 0,75 og 1,5 prosent. Skatten regnes av beløpet man totalt er ansvarlig for, altså lånebeløpet pluss renter og andre kostnader ved lånet. Dette totalbeløpet ligger vanligvis på mellom 120% og 200% av lånebeløpet. Dersom man har fått innvilget 100 000 euro i lån, totalt sett er ansvarlig for 150% av lånebeløpet, og kjøper en bolig i Valencia-regionen hvor skattesatsen er 1,5%, blir skatten på 100 000 * 150% * 1,5% = 2 250 euro.
Notar og tinglysning BETALES NÅ AV BANKEN. Utgiftene kan sammenlignes med de samme utgiftene ved boligkjøp.
Takst betales av kunden. Banken vil kreve en takst som viser eiendommens markedsverdi i pantesammenheng. Prisen for en slik takst avhenger av eiendommens verdi. For en bolig på 200 000 euro vil taksten ligge på rundt 380 euro.
Forsikring Når det tas pant i en eiendom, er det iht den spanske panteloven krav om en boligforsikring som sikrer utbetaling til fordel for banken ved skade. Dersom det skulle oppstå en skade som gjør at eiendommen faller i verdi (f.eks ved brann), vil forsikringen gi en kompensasjon som benyttes til å innfri lånet eller en andel av lånet.
Ved kjøp av eiendom i Spania er det viktig at det gjøres en grundig gjennomgang av de juridiske forholdene ved eiendommen, en juridisk «due diligence» vedr. heftelser, skatteanmerkninger, servitutter, gjeld, evt. brudd på plan- og bygningslover, og hvorvidt boligens beskrivelse i eiendomsregisteret stemmer overens med de reelle forhold, f.eks. når det gjelder tinglyst areal. Dersom en due diligence avdekker en situasjon som kan skape et juridisk eller økonomisk problem for den nye eieren, bør dette korrigeres. Vi skal her nevne noen av de mest vanlige situasjonene:
Påbygg/tilbygg som bryter med plan- og bygningslov eller uten byggetillatelse
De tre vanligste problemene er:
Eneboliger i “rustikk”-områder uten byggetillatelse Dersom boligen ikke er oppført i et særlig beskyttet område (f.eks vernet område grunnet natur-eller kulturlandskap), og dersom det er tilstrekkelig lenge siden den ble oppført, kan man muligenslegalisere situasjonen – så fremt myndighetenes sanksjonsfrist er foreldet.
Dersom boligen ligger i særlig beskyttet/vernet område, kan det hende at det ikke finnes noen foreldelsesfrist for sanksjonering. I slike saker frarådes det å kjøpe eiendommen.
Boliger nær kysten I Spania forbyr kystloven bygg til boligformål i en viss avstand fra kysten- Avhengig av området kan denne sonen rekke fra 20 til 200 meter inn fra kystlinjen, regnet fra dit vannet rekker ved høyvann.
Det er svært viktig å undersøke at bygget ikke invaderer denne beskyttede kystsonen. Selv om bygget er oppført på privat eiendom, kan den private eiendomsretten begrenses til fordel for offentlige hensyn.
Tilbygg/ombygging Det er svært vanlig med påbygg som er oppført uten at man undersøker om påbygget er i henhold til planregulering og uten å søke byggetillatelse.
Vanligvis kan situasjonen normaliseres, men det er avgjørende at man dokumenterer at slike tilbygg eksisterer. Be din representant om å sammenligne opplysningene i catastralregisteret og eiendomsregisteret, og evt. undersøke historiske satellittbilder av eiendommen.
Et annet problem ved tilbygg ser vi når boligen tilhører et sameie og sameiets vedtekter forbyr påbygging – dette kan til og med gjelde overbygging av terrasser (særlig for leiligheter).
Tinglyste heftelser Dette kan inkludere:
Gjeld som eiendommen svarer for
Her kan vi skille mellom:
Din rådgiver bør kontrollere ikke bare at du som kjøper oppfyller dine betingelser, men også at selger oppfyller sine. I motsatt fall kan du oppleve at kjøpet nektes tinglyst.
Herunder er det særlig relevant å undersøke at alle selgere har NIE, og at eventuelle fullmakter selger har gitt, dekker de nødvendige forhold. Selvsagt bør det også kontrolleres at selger har de nødvendige rettigheter til å selge eiendommen. Når det gjelder arvinger bør for eksempel skiftet gjennomføres først, og arveavgiften betales, ettersom boligens varer for eventuell arveavgift. Ofte er det også slik at selger er gift, og ektefellen må da samtykke til salget.
Utenlandske selgere: Dersom noen av selgerne er ikke-resident i Spania, hefter også følgende ved boligen:
Derfor er det veldig viktig at din representant holder tilbake 3% av kjøpesummen og innbetaler beløpet til skatteetaten, og også holder tilbake et beløp for plusvaliaskatt.
Dersom selger er utenlandsk, men oppgir å være skattemessig resident i Spania, er det ikke nødvendig å holde tilbake disse beløpene, men selger må dokumentere forholdet med en attest utstedt av spanske skattemyndigheter (AEAT).
Til avtalt tidspunkt skal alle parter møtes på det notarkontor som er avtalt. Det vil si notaren selv, kjøpers representant, selgers representant, evt. en representant fra banken som bevilger kjøpers pantelån, og evt. en representant fra banken som skal innfri selgers pantelån.
Formålet med møtet er å signere skjøtet. Notaren vil lese teksten for partene, og dersom partene er enige, signerer de skjøtet. Samtidig betales kjøpesummen fratrukket evt. depositum og retensjoner. Det er vanlig at betalingen foretas med «krysset» bankremisse, dvs. bankremisse som kun kan heves av personen den er utstedt til.
Når skjøtet er signert, sender notaren melding til eiendomsregisteret. Det genereres da en oppføring, “asiento de presentación”, som gir 60 dagers frist til å betale alle skatter, gebyrer og honorar og deretter levere skjøtet i eiendomsregisteret.
Dersom alle nå har utført sitt arbeid på korrekt måte, vil den nye eieren bli tinglyst eier innen 15 dager fra skjøtet leveres til eiendomsregisteret. Ved formfeil vil skjøtet ikke bli tinglyst før feilene er rettet, og til dette formål kan det gis en frist på 2 måneder.
Når skjøtet er signert, bør din representant også endre titulær på kontrakter for strøm og vann, varsle sameiet om eierskiftet, og bestille avtalegiro for løpende utgifter som strøm og vann, sameiets fellesutgifter, og kommunal renovasjons-/søppelavgift og IBI (eiendomsskatt).