Kjøp av ny bolig i Spania

Prosessen ved kjøp av nybygg hjem i Spania er vesentlig forskjellig fra i Norge. I Spania er arbeid utført av meglere ikke lovregulert, det er ikke krav om en spesiell tittel eller utdannelse, og i de fleste tilfeller har megler en rent kommersiell funksjon.


Kjøp av fast eiendom under oppføring i Spania

Det som først og fremst kjennetegner denne formen for kjøp, er at når man signerer kjøpekontrakten, eksisterer ikke eiendommen ennå, ettersom den er under oppføring eller kanskje finnes kun på papiret, som et prosjekt.

Selv om eiendommen ikke eksisterer, forplikter kjøper seg til å forskuttere deler av prisen underveis i byggeprosessen.

For å sikre kjøper mot den eventualitet at prosjektet ikke gjennomføres, eller ikke ferdigstilles innen rimelig tid, stiller spansk lov ufravikelige krav om en rekke garantier til kjøper. Disse garantiene er som følger:

  • Utbyggers (byggherrens) plikt til å oppbevare forskuddsbetalinger mottatt fra kjøper på en spesiell konto hvor pengene kun kan brukes til betalinger relatert til byggeaktiviteten.

  • Utbyggers (byggherrens) plikt til å gi garantier som sikrer at kjøper kan få tilbake beløp som er innbetalt i løpet av byggeprosessen, pluss renter etter rettslig bestemt sats, i de tilfeller der utbygger ikke overleverer eiendommen innen avtalt frist. Disse garantiene kan gis enten i form av en bankgaranti (dokument hvor banken forplikter seg til å tilbakebetale beløpene dersom gitte betingelser oppfylles) eller som en garantiforsikring (i stedet for en bank er det et forsikringsselskap som gir garantien).

Kjøp av bolig under oppføring fremstår altså som et sikkert foretak, ettersom de nevnte garantiene er lovregulerte og kravene ufravikelige (nedfelt i lov og kan ikke forhandles om).

Foranstaltningen med garantier er imidlertid ikke ny, dette har faktisk ikke endret seg særlig siden 1968, noe som likevel ikke har forhindret at det siden har vært flerfoldige skandaler og at tusenvis av kjøpere har mistet sine investeringer. I dag blåser vinden en annen retning i Spania, og den rettslige sikkerheten er mye bedre enn for 20 eller til og med for 10 år siden.

Likevel støter vi i vårt vanlige juridiske arbeid på mange utbyggere som, utrolig nok, forsøker å løpe fra sine lovpålagte forpliktelser ved å unngå å gi garantier eller ved å utforme kontrakter med lovstridige betingelser.

Vårt råd til den som ønsker sikkerhet og et smidig kjøp, er å kontrollere følgende hovedpunkter før man signerer på ethvert dokument:

  • Undersøke hvem som eier tomten der boligen skal bygges, og hvorvidt det er heftelser på tomten.

  • Undersøke utbyggers soliditet gjennom å søke om å få informasjon om selskapet fra spansk merkantilregister.

  • Kontrollere om prosjektet tilfredsstiller reguleringsplanen og andre krav til byggelovgivning, og om de nødvendige tillatelsene er gitt.

  • Gjennomgang av kjøpskontrakten. I tillegg til å undersøke om partenes rettigheter og plikter er balanserte, er det nødvendig å passe på 1) at det er en klar og tydelig frist for overtakelse, og 2) ikke bare at plikten til å gi garantier er oppfylt, men også at garantiene faktisk utstedes. Utbygger må bekrefte hvilken enhet som vil utstede garantien eller forsikringen, og hvor lang frist de har på seg til dette etter at en innbetaling er foretatt.

Det er også verdt å merke seg at når man kjøper en bolig under oppføring, er det med stor sikkerhet en contrato de compraventa som vil bli brukt, og ikke en contrato de reserva.

Det betyr at man som kjøper fra det øyeblikket man signerer kontrakten er forpliktet til å kjøpe den fremtidige eiendommen i henhold til eierstrukturen som etableres i den samme kontrakten.

Det er derfor svært viktig å planlegge helt fra begynnelsen av hvem som skal stå som eier(e) av eiendommen. Når kontrakten er signert, vil enhver endring i eierstruktur medføre en «overføring av rettigheter» som har privatrettslig og dessuten skattemessig betydning, og man kan bli krevd for ytterligere skatt.

Til sist vil vi nevne et viktig punkt vedrørende bankgarantier. Det er av avgjørende betydning at man tar vare på originale bankgarantier som er utstedt, da disse er håndhevbare verdipapir. Uten originaler kan utbetalingen av garanterte beløp bli forsinket, og kravet om utbetaling kan til og med bli avslått.

Når boligen er ferdigstilt, må utbygger skaffe til veie ferdigattest fra kommunen og deklarere ferdigstillingen foran notar i et offentlig dokument. Når dette dokumentet er tinglyst, vil utbygger innkalle kjøper til notarmøte for signering av offentlig skjøte. Ved skjøtesigneringen skal resten av kjøpesummen betales, og kjøper skal motta nøkler til eiendommen.

Vanligvis vil kjøpers advokat besørge en oversikt over resterende kjøpesum og estimerte utgifter, som klienten på forhånd overfører til klientkonto. Advokaten vil også representere kjøper på skjøteoverdragelsen hos notar, via en notariell fullmakt, og utføre de nødvendige betalinger og alle prosedyrer som er nødvendige for å tinglyse eiendommen på den nye eieren.

Prosedyrer for å kjøpe et nytt hjem i Spania

Før man signerer på noe som helst dokument tilknyttet kjøp av fast eiendom i Spania, bør man ha klart for seg hvem som skal stå som eiere. Eierstrukturen gir nemlig en rekke juridiske og skattemessige følger, både nåværende og fremtidige.

Når man har signert en kjøpekontrakt eller reservasjonskontrakt for en eiendom, vil endring i eierstruktur kreve selgers godkjenning, dersom ikke annet er tatt inn i kontrakten. Dersom man etter signering av kjøpekontrakten, velger å endre fremtidig eier, og spanske skattemyndigheter har kjennskap til dette, må de nye eierne skatte av denne overføringen av rettigheter. Skattegrunnlaget er eiendommens verdi på tidspunktet for overføring av rettighetene, og skattesatsen er den gjeldende for transaksjonsskatt.

Kjøp gjennom selskap

Enkelte kjøpere kan av ulike årsaker bestemme seg for at eier skal være et selskap - et AS eller et SL (spansk aksjeselskap). I de fleste tilfeller gir en slik eierstruktur ingen betydelige fordeler, samtidig som den medfører utgifter og formelle og skattemessige plikter.

Du kan lese mer om skattemessige forhold relatert til kjøp via selskap i følgende artikkel på vår nettside: «ET SKATTEMESSIG PERSPEKTIV PÅ ERVERV/EIE/SALG AV FAST EIENDOM I SPANIA VIA UTENLANDSK SELSKAP (AS)»

Kjøp som privatperson

Å kjøpe som privatperson er det vanligste, og her er det viktig at du som kjøper sammen med din advokat reflekterer over de ulike juridiske og skattemessige konsekvensene, både nåværende og fremtidige, av den valgte eierstrukturen.

Fra et skattemessig perspektiv kan valgt eierstruktur i noen tilfeller medføre en viss besparelse i skatten som betales ved kjøp, men en god planlegging av eierstruktur gir desidert best effekt i besparelse av fremtidig arveavgift.

Arveavgiften i Spania administreres av de 17 autonome regionene, og hver region har stor frihet til å øke eller minske skattetrykket.

Arveavgiftens størrelse kan variere mye ut fra hvilken eierstruktur som er valgt, hvilken region eiendommen ligger i, og hvilken lovregulering som er gjeldende på dødstidspunktet.

Dersom du kjøper ny bolig, må du betale merverdiavgift (IVA, inkludert i kjøpesummen). Satsen for boliger er p.t. 10%*(7% på Kanariøyene). I tillegg må du betale dokumentskatt (“impuesto de actos jurídicos documentados”), som ligger på mellom 0,75% og 1,5% av kjøpesummen ekskl. IVA, avhengig av hvilken region eiendommen ligger i.

*Merk at den samme satsen gjelder for parkeringsplass, garasje og bod kun når disse kjøpes samtidig med boligen/hoved eiendommen. Dersom de kjøpes på et annet tidspunkt, er satsen 21%.

Notarutgifter: Notarens faktura avhenger hovedsakelig av kjøpesummens størrelse, men også av andre faktorer som antall personer involvert i transaksjonen og antall sider i skjøtet. Eksempelvis kan vi estimere ca 500-800 euro i notarutgifter ved kjøp av en eiendom til 200 000 euro.

Tinglysningsutgifter: Ved tinglysning skal det betales honorar til eiendomsregisteret. For en bolig til 200 000 euro estimerer vi utgifter på mellom 350 og 700 euro.

Megler: Praksis varierernoe fra region tilregion, men vanligvis er det selger som betaler meglerutgifter.

Advokat: Kostnader til advokat i Spania vi generelt sett ligge på rundt 1% av kjøpesummen, med et minimum på rundt 4000-6000 euro. I Andersen & Bache-Wiig tilbyr vi våre norske klienter svært konkurransedyktige priser, og en ekstra trygghet ved at vi har advokater tilknyttet både spansk og norsk advokatforening.

Forsikring mot byggmessige skader: Utbygger er forpliktet å inngå en forsikringsavtale for å dekke alle byggmessige skader i en 10-årsperiode.

Ansvar: I henhold til “Ley de ordenación de la edificación” (spansk lov om bygging) er utbyggeren ansvarlig for følgende mangler når boligen er ferdigstilt.

  • Garanti for mangler som virker inn boligens beboelse (som beskrevet i denne loven) i 3 år etter godkjennelse av ferdigstilling av boligen Garanti for de «siste detaljene» (estetiske mangler, vannlekkasjer, osv.). Utbyggeren er ansvarlig for slike mangler i 1 år etter godkjennelse av ferdigstilling av boligen.

  • Garanti for byggmessige skader: 10 år etter godkjennelse av ferdigstilling av boligen.

Finansieringsselskap

Norske borgere har mulighet til å ta opp lån med skandinaviske banker, lån med pant i spansk eiendom, eller med pant i både norsk og spansk eiendom. For eksempel DNB Luxembourg tilby sine kunder som vil kjøpe i Spania, ulike muligheter for tilpasset finansiering.

Det er også mulig å søke om pantelån i spanske banker. I slike tilfeller anbefaler vi å benytte en lånemegler som kan vurdere situasjonen, søke i ulike banker, oversette dokumenter etc.

Utgifter relatert til pantelån i Spania:

Dersom du trenger lån for å finansiere kjøpet og tar opp lån med pant i den spanske eiendommen, må du også betale utgifter relatert til opprettelse av pantelånet. Den nye loven av 2019 som regulerer pantelån, etablerer følgende fordeling av utgifter mellom bank og kunde:

Etableringsgebyr Bankene tar vanligvis et etableringsgebyr på ca én til tre prosent av lånebeløpet.

Skatt: Denne skatten betales nå av banken. Tinglysning av pant medfører en skatt på mellom 0,75 og 1,5 prosent. Skatten regnes av beløpet man totalt er ansvarlig for, altså lånebeløpet pluss renter og andre kostnader ved lånet. Dette totalbeløpet ligger vanligvis på mellom 120% og 200% av lånebeløpet. Dersom man har fått innvilget 100 000 euro i lån, totalt sett er ansvarlig for 150% av lånebeløpet, og kjøper en bolig i Valencia-regionen hvor skattesatsen er 1,5%, blir skatten på 100 000 * 150% * 1,5% = 2 250 euro.

Notar og tinglysning Det er banken som dekker slike utgifter. Utgiftene kan sammenlignes med de samme utgiftene ved boligkjøp.

Takst betales av kunden. Banken vil kreve en takst som viser eiendommens markedsverdi i pantesammenheng. Prisen for en slik takst avhenger av eiendommens verdi. For en bolig på 200 000 euro vil taksten ligge på rundt 380 euro.

Forsikring Når det tas pant i en eiendom, er det iht. den spanske panteloven krav om en boligforsikring som sikrer utbetaling til fordel for banken ved skade. Dersom det skulle oppstå en skade som gjør at eiendommen faller i verdi (f.eks ved brann), vil forsikringen gi en kompensasjon som benyttes til å innfri lånet eller en andel av lånet.

Nybygg

Andre formelle spørsmål

(“Número de identificación fiscal”) er et skatteidentifiseringsnummer som hovedsakelig brukes til kommunikasjon med skattemyndighetene (ved betaling av skatt). Nummeret har kun skattemessig betydning. NIE/NIF gjelder ikke som bostedsbevis og er ingen bekreftelse på adresse, og har heller ingen andre privatrettslige konsekvenser. Opprettelse av et fungerende NIE-nummer er en todelt prosess. Først må man søke om å få tildelt NIE (“Número de identificación de extranjero”) hos nasjonalt politi eller konsulat, og så må NIE oppføres i skattemyndighetenes register. Når begge prosessene er gjennomført, kan kjøper betale skatt i Spania. Du kan søke om NIE enten ved personlig oppmøte i utlandet via spansk konsulat eller via en representant i Spania. Din representant trenger da en godkjent fullmakt, bekreftet kopi av pass samt et lite fargebilde (passfoto).

Fra februar 2014 burde det i teorien være mulig å legge fakturaer fra andre land på avtalegiro fra norsk bankkonto ved å oppgi kontoens IBAN-nummer. I praksis er det mange selskap som ikke tilbyr dette, muligens fordi deres systemer ikke er tilrettelagt for dette. Det er viktig å huske på at man risikerer f.eks. at strømmen blir stengt av dersom det oppstår problemer med avtalegiroen. Det anbefales derfor å opprette en spansk bankkonto. Det er fortsatt mulig å opprette en spansk konto uten å møte opp, via fullmakt, men det er svært vanskelig på grunn av de gjeldende hvitvaskingslover.

For at fullmakten skal være gyldig i Spania, må den gis foran spansk notar eller konsul, eller foran en norsk funksjonær med «notarius publicus»-myndighet, som har lignende notarialfunksjon som den spanske notaren. I sistnevnte tilfelle er det verdt å merke seg at notarius publicus i Norge ikke har alle de samme funksjonene som notar i Spania, og vi anbefaler derfor at det settes opp en tospråklig fullmakt med en kolonne på norsk og en på spansk. Det er obligatorisk at fullmakten er påført apostillestempel. Apostille er en måte å legalisere dokumenter i internasjonal privatrett altså verifisere dokumentenes autentisitet. I Norge er det Fylkesmannen som har myndighet til å gi apostille på dokumenter bekreftet av norske myndigheter. Når fullmakten er påført apostille, er den gyldig i hele EØS/EU.

Av åpenbare grunner anbefales det å forsikre boligen. Det finnes noen norske forsikringsselskap som tilbyrforsikring av eiendom i Spania, men det vanlige er å forsikre boligen gjennom et spansk selskap. Dersom boligen skal leies ut, er det viktig å ha dekning for dette i forsikringen.

Videresalg av kontraktsposisjonforiendom under oppføring

Eiendomtransakjoner i Spania

Skattegrunnlag ved transport av kjøpsrettigheter i eiendomtransakjoner

Det er mulig å komme seg ut av en kjøpekontrakt for eiendom under oppføring ved å videreselge denne. Merk at man må ha utbyggers godkjenning, med mindre kontrakten eksplisitt tillater videresalg.

Samtidig er det viktig å være klar over de skattemessige forholdeneved en slik transport av kontrakt.

Ved transport av rettigheter i private kjøpekontrakter til tredjepart skal det, avhengig av selgers posisjon, betales enten merverdiavgift (IVA) eller skatt på vederlagsbasert transaksjon («Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas», ITPO), ut fra følgende:

Dersom den som videreselger kontrakten, er en privatperson (uavhengig av om kontraktens kjøper er privatperson, næringsdrivende eller selskap), skal det betales merverdiavgift på transporten av rettigheter. Beregningsgrunnlaget er eiendommens reelle markedsverdi på tidspunktet for transport, og avtalt vederlag for transport av kontraktsposisjon kan ikke være lavere enn denne verdien.

Dersom den som videreselger kontrakten er et selskap eller en næringsdrivende person som utfører handelen som del av sin næringsvirksomhet, skal det betales merverdiavgift for transporten, og transaksjonen regnes som en «utveksling av tjenester». Beregningsgrunnlaget er det totale vederlaget som reves av tredjeparten som overtar kontraktsposisjonen. Dette beløpet vil tilsvare summen av forskuddet opprinnelig kjøper allerede har betalt til utbygger og vederlaget som tredjepart betaler for transporten. For tiden er merverdiavgiftenpå 21%.

§53 i Tekst om skatt på vederlagsbasert transaksjon slår fast at «rettslige enheter, banker, sparebanker, selskaper, funksjonærer, privatpersoner og enhver annen privat eller offentlig enhet kan ikke anerkjenne overføring av eiendom til andre enn dens eier uten at det dokumenteres betalt skatt, skattefritak eller skatteunntak, med unntak av dersom Forvaltningen autoriserer dette». Ved en overføring av kontraktsposisjon må derfor utbygger før signering av offentlig skjøte, kreve at den nye kjøperen, skattesubjektet, legger frem dokumentasjon på betalt skatt. I motsatt fall kan Forvaltningen kreve inn slik skatt fra utbyggeren.