Key in hand bolig i Spania

De siste årene har det dukket opp en ny form for kjøp på det spanske eiendomsmarkedet: Nøkkelferdig bolig. I hovedsak kjøper man da en tomt og et tilhørende prosjekt som skal bygges på tomten, og som selger (som blir byggherre) vil oppføre.


Key in hand bolig i Spania

Kjøper trenger kun å sørge for å betale avtalte avdrag, og selger/byggherre vil organisere (og være ansvarlig for) hele prosessen frem til nøklene til drømmeboligen er overlevert til kjøper.

Denne formen for kjøp har noen klare fordeler, siden den gir mulighet til å bygge en bolig helt etter kjøpers ønsker, til en konkurransedyktig pris. Samtidig kan dette være et trygt alternativ, ettersom spansk lov fastslår at den som eier tomten, også eier bygningene på tomten.

Byggherren trenger dermed ikke å stille bankgarantier for avdragene som mottas under byggeprosessen, av den enkle grunn at kjøper automatisk blir eier av det som bygges, i egenskap av å være tomteeier.

Et slikt kjøp passer selvfølgelig ikke for alle. For det første må man ha en betydelig kapital tilgjengelig, fordi bankene kun finansierer en liten andel av total pris for nøkkelferdige boliger.

Man må også være villig til å være aktivt involvert i utformingen av eiendommen, og man må være tålmodig, siden slike komplekse byggeprosjekter vil ta minst ett år å bygge.

Fra et juridisk perspektiv er det to ulike transaksjoner som gjennomføres av kjøper, og kjøper har ulik rolle i hver av dem.

  • Transaksjon “som kjøper”, ved kjøp av tomten.
  • Transaksjon nummer to, som “utvikler” i byggeprosjektet, består i å signere kontrakter med en byggherre og en prosjektleder, for å bygge den ønskede eiendommen.

Hvor gode og godt samordnet disse to kontraktene er, vil være en nøkkelfaktor for å få en trygg og vellykket opplevelse.

Prosessen starter normalt når kunden tar kontakt med en utbygger (vanligvis eier av en tomt), som tilbyr kunden å designe en spesialtilpasset eiendom i samarbeid med en arkitekt, bygge den, og ordne alt som må ordnes (søke om tillatelser fra kommunen, ansette arkitekt for å designe byggeprosjektet, kjøpe inn materialer, ansette arbeidere, lede arbeidet, betale forsikringer etc.), inntil eiendommen har fått ferdigattest og ny eier dermed har tillatelse til å ta den i bruk.

Et sentralt aspekt det er viktig å huske på i denne typen transaksjoner, er nødvendigheten av å søke om to eller til og med tre tillatelser fra den spanske kommunen (deling av tomt, byggetillatelse og ferdigattest) og tiden det tar å få disse godkjenningene og kunne begynne å bygge.

I henhold til lovverket har kommunale myndigheter en viss frist for å innvilge eller avslå de ulike søknadene om tillatelser, men i praksis gjør kommunene så godt de kan med de (av og til knappe) ressurser de har til rådighet. I noen tilfeller kan forsinkelsene være forårsaket av lokale, politiske avgjørelser, rettsavgjørelser eller endringer i plan- og byggelov eller reguleringsplaner.

Siden det ikke finnes noen regel om stilltiende samtykke (stilltiende samtykke: dersom myndighetene ikke svare innen den fastsatte fristen, vurderes søknaden som automatisk godkjent) på dette området (byggesøknader o.l.), er det veldig lite både kjøper og byggherre kan gjøre ved forsinkelser i saksbehandlingen.

Kjøp av tomt fra utbygger som deretter oppfører boligen

Kjøp av nøkkelferdig bolig

Kjøp av nøkkelferdig bolig

Det er derfor viktig å passe på at kontraktene har klausuler som regulerer hva som vil skje hvis det blir alvorlige forsinkelser i kommunens utstedelse av tillatelser. Det er også viktig at man fra begynnelsen av har realistiske forventninger til hvor lenge man må vente for å få tillatelser.

Spania har mer enn 8000 kommuner, og kommunenes behandlingsfrist kan variere fra et par måneder til mer enn ett år i de «uheldige» tilfellene. Kontraktene som inngås, må derfor gi kjøper beskyttelse, slik at man har mulighet til å trekke seg fra kontrakten og få tilbake innbetalte beløp dersom det skulle oppstå store forsinkelser i innvilgning av slike tillatelser.

Dersom tomten på grunn av særegne forhold ved en transaksjon, må kjøpes og betales i sin helhet, før det er gitt byggetillatelse, kan kjøpesummen settes inn på en slags depositumskonto, der de kan stå inntil byggetillatelsen er på plass. Dette garanterer at kjøperen vil få tilbake innbetalt beløp dersom det oppstår problemer med byggetillatelse.

En annen mulig løsning er å ta inn en tilbakekjøpsbestemmelse i tomteskjøtet, slik man ved store forsinkelser kan selge tomten tilbake til selger/utbygger samme pris, og i tillegg blir kompensert for utgifter.

Dette bør være en siste utvei som man kun bør akseptere ved lav risiko for forsinkelser i byggetillatelse og etter nøye vurdering av selgers solvens. Man må være seg bevisst risikoen dette innebærer.

Det sikre(ste) alternativet er derfor å betale et depositum for å kjøpe tomten, og vente med å betale resten av prisen for tomten til det foreligger et byggeprosjekt og byggetillatelse er gitt. Det er også tilrådelig å signere byggekontrakten med selger/byggherre, samtidig med signering av tomteskjøtet. Byggekontrakten må gi følgende garantier til kjøper:

  • En fast pris for hver enkelt kostnad tilknyttet byggingen, helt til bygget er ferdigstilt, og en klar betalingskalender som følger viktige trinn i byggeprosessen.
  • Garantier om at byggherren oppfyller og vil oppfylle alle faglige og juridiske krav under hele byggeprosessen (forsikringer, betaling av skatter og gebyrer iht frister, betaling av lønn, følge opp byggeprosessen, regelverk vedr. hygiene og sikkerhet og øvrig regelverk, etc.).
  • Byggherren vil under hele byggeprosessen være ansvarlig for alt som skjer på tomten og området rundt tomten, og for skader på alle involverte i byggeprosessen, tredjepersoner og myndigheter.
  • Bygget vil av kjøper bli regnet som ferdigstilt bare når det foreligger: attest på at bygget er ferdigstilt iht prosjektbeskrivelsen, og ferdigattest som bekrefter at bygget er ferdigstilt og beboelig, og gyldig 10 års forsikring for bygningsmessige/strukturelle skader.

Det å designe og bygge sitt eget drømmehus i Spania kan være en fantastisk opplevelse, men dette avhenger i stor grad av at man har realistiske forventninger, og at selgeren er profesjonell. Den eneste mulige vern man har som kjøper når man opplever uprofesjonelle selgere, eller ved uforutsette hendelser, er kvaliteten på de kontrakter som er inngått.