I dette innlegget skrevet av ansvarlig for Spania-avdeling hos Andersen & Bache-Wiig, spansk advokat Roberto Ortega Alonso, går vi gjennom de forskjellige måter å kjøpe eiendom i Spania og de ofte stilte spørsmål (F.A.Q.) som vi mottar fra våre kunder.
Hvor mye kan jeg få i boliglån for å kjøpe en eiendom i Spania.
Maksimumsbeløpet er 70 % over det laveste mellom kjøpesum og verdivurdering
Hva er kostnadene og hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe en eiendom i Spania?
Ny eiendom
Kostnadene for å kjøpe ny eiendom er ca. 3,5 % av kjøpesummen inkl. mva.
Derfor trenger du 103,5% over kjøpesummen.
Dersom du ønsker et boliglån, vær oppmerksom på at det kommer med sine kostnader (verdivurdering og etableringsgebyr) som vil være mellom 1 % og 2,5 %.
Hvis du ønsker derfor å kjøpe nybygg eiendom med et boliglån på 70 %, vil den nødvendige egenkapitalen være rundt 36 % over eiendomsprisen inkl. mva.
Brukt eiendom
Kostnadene ved å kjøpe en brukt eiendom varierer fra region til region, siden overføringsskattene er forskjellige. Her har du noen eksempler på overføringsskatten per region:
Andalucia 7 %
Comunidad Valenciana 10 %
Islas Canarias 6,5 %
Islas Baleares fra 8% til 11,5% avhengig av verdien av eiendommen
Cataluña 10% eller 11% avhengig av verdien av eiendommen
I tillegg til skatten må man legge til andre kostnader, som notarius publicus, tinglysing, representasjon i Spania og advokatkostnader (totalt ca. 2 % av eiendomsprisen).
Derfor vil de totale kostnadene for å kjøpe en eiendom i Spania gå normalt fra 9 % til 12 %.
Dersom du ønsker et boliglån, må du være oppmerksom på at det har sine egne kostnader (vurdering og etableringsgebyr) som vil være mellom 1 % og 2,5 %.
Derfor, hvis du finansierer med et boliglån de 70 % over kjøpesummen, vil den totale egenkapitalen du trenger, gå fra 41 % til 45 % avhengig av region og andre faktorer.
Trenger jeg en advokat for å kjøpe en eiendom i Spania?
Spania er et veldig byråkratisk land og eiendomsmeglerne har ikke like mye ansvar for prosessen som de har i Norge.
Loven som gjelder for transaksjonen er den spanske loven, men det er også noen aspekter av norsk lov som gjelder for transaksjonen som sivilstatus og evt. konsekvenser av valgt eierstruktur.
Den spanske versjonen av kontraktene som skal signeres er den gyldige versjonen.
Det er svært viktig å ha en fullstendig due diligence av eiendommen (juridisk rapport) for å sjekke at den har alle administrative lisenser (bl.a., beboelseslisens, energisertifikat, med mer) og at eiendommen ikke har tinglyste heftelser, ubetalte gebyrer, utestående gjeld eller skattekrav.
Det er mange aspekter ved en transaksjon som bare en erfaren advokat kan se og som kan ha en økonomisk innvirkning for kjøperen.
Det er svært strenge regler for hvilke dokumenter utstedt i Norge som er gyldige i Spania (fullmakter, ektepakt) og det er viktig at advokaten dere ansetter kan alle disse reglene.
Det er flere juridiske skattemessige og administrative krav som skal oppfylles, som behovet for NIEs (spansk skattenummer) oppfyllelse av de strenge antikapitalvaskeforskriftene, betaling av skatter i Spania, undertegning av en offentlig kontrakt på et spansk notarkontor, og tinglysing av kjøpsskjøtet i Matrikkelkontoret.
Beløpene som skal overføres til Spania for å kjøpe en eiendom i Spania er betydelig høye, og derfor er det tilrådelig å sende pengene til kundens konto til en pålitelig profesjonell akør.
På grunn av alt dette, er det svært viktig å bruke en spesialisert advokat for å hjelpe deg i prosjektet. Med ette vil du spare deg selv unødig tid, problemer og økte kostnader.
Kan jeg leie ut via Airbnb eller lignende eiendommen min i Spania?
For å være 100% sikker på at du kan leie ut eiendommen din til turister, er det nødvendig å sjekke regulering til sameie og de administrative kravene til regionen og rådhuset der eiendommen ligger.
Hvilke kostnader har jeg for å eie en eiendom i Spania?
Sameie-avgifter: Hvis eiendommen tilhører en sameie, må du betale det periodiske gebyret (normalt månedlig eller kvartalsvis). Disse avgiftene er ikke så høye som i Norge. Den periodiske avgiften vil avhenge av hver eiendom, men som et eksempel vil en leilighet på 00 m2 ha en månedlig avgift på 150 – 300 €
IBI-skatt / spansk eiendomsskatt: IBI-skatten er en lokal skatt som belaster eierskapet av en eiendom i Spania. Den årlige avgiften avhenger av eiendommen og kommune. Som et eksempel vil en eiendom på 100 mm22 betale ca. 200-350 € per år.
Vann- og strømforbruk
Spansk formueskatt: Med mindre du har en eiendom av svært høy verdi uten boliglån, trenger du ikke bekymre deg for denne skatten.
Spansk selvangivelse: Hvis du ikke leier ut eiendommen, vil det årlige beløpet som skal betales være fra 120 til 200 € for en eiendom på 100 m2. Hvis du leier ut eiendommen, må du betale 19 % over fortjenesten du tjente når utgiftene er trukket fra.
Vi kan hjelpe deg med betaling av alle disse kostnadene via autogiro og med dine årlige skattemeldinger.
Ta gjerne kontakt med oss for en gratis konsultasjon dersom du lurer på noe mer etter å ha lest dette innlegget. Du finner også mer informasjon på vår nettside om våre tjenester samt nyttig informasjon om bolig i Spania under kompetanse i Spania eller å følge denne lenken.