Har du oppdaget mangler etter kjøp av bolig?

Har du oppdaget mangler etter kjøp av bolig?

Kjøpet er nylig kommet i boks og tiden er inne for å overta den nye boligen. Det som skal være en hyggelig tid kan fort utvikle seg til å en uheldig opplevelse for mange. Det er ikke uvanlig at det oppdages feil og mangler på boligen man har kjøpt – men hva skal til for at dette skal utgjøre en rettslig mangel?

I Norge selges de fleste boliger etter avhendingsloven. Ifølge denne kan boligen ha en mangel i tre tilfeller:

  • Dersom selger har holdt tilbake opplysninger om boligen
  • Dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen
  • Dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du med rimelighet kunne forvente

Reglene om mangelfulle opplysninger fra selger er å finne i avhendingsloven § 3-7. Selgers opplysningsplikt er omfattende, og går lengre enn kjøpers undersøkelsesplikt.

Typiske eksempler på at selger har gitt mangelfulle opplysninger er f.eks. når han har unnlatt å informere om egeninnsats ved arbeid utført i boligen, skjult eller dekket til skader og mangler, eller ikke gitt fullstendige opplysninger om tidligere lekkasjer og liknende. Vurderingstemaet er om det er tale om opplysninger som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Det andre typetilfellet av opplysningssvikt er å finne i avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen regulerer de tilfeller der det er gitt positivt uriktige opplysninger om boligen, altså når det er avvik mellom boligens faktiske tilstand og det som er opplyst av selger eller på hans vegne i prospekt og kontraktsdokumentene. Både takstmann og eiendomsmegler identifiseres med selger etter bestemmelsen. Det betyr at selger holdes ansvarlig selv om andre på hans vegne har gitt uriktig informasjon.

Typiske eksempler på uriktig opplysning kan være at det er gitt informasjon om at det er drenert rundt huset mens det senere viser seg ikke å være tilfellet, eller at det er opplyst at det er mulig å innrede kjelleren eller loftet, mens dette senere viser seg ikke å stemme. Det kan også være tale om uriktige opplysninger om areal, offentligrettslige reguleringer eller alder på deler av konstruksjonen.

Det siste mangelsalternativet finner vi i avhendingsloven § 3-9. Boligen har en mangel dersom den er i vesentligere dårligere stand enn det kjøper hadde rimelig grunn til å regne med i forhold til kjøpesummen som er betalt og forholdene ellers. Det er altså ingen krav om at selger har vært klar over mangelen eller kan bebreides, og standardiserte «som den er»-forbehold gjelder ikke. For å ta stilling til om det samlede avvik som er oppdaget faller inn under bestemmelsen, må det gjøres en konkret vurdering av informasjonen som er meddelt kjøper før avtaleinngåelsen, og det aktuelle avviket. Høyesterett har i 2017 styrket kjøpers rettsstilling etter bestemmelsen. De aktuelle utbedringskostnadenes prosentmessige andel av kjøpet er et moment i, men ikke avgjørende, for vurderingen.

Dersom det foreligger en rettslig mangel, har du som kjøper krav på prisavslag fra selger. Avhendingsloven bestemmer imidlertid at man som kjøper må reagere raskt for å holde selger ansvarlig. Det er derfor viktig å kontakte advokat raskt.

Advokatutgifter i boligmangelssaker dekkes som oftest av innbo/husforsikringer og andre rettshjelpsforsikringer. Vi i Advokatfirmaet Andersen § Bache-Wiig har spisset kompetanse på tvister etter avhendingsloven. Ta gjerne kontakt med oss for juridisk bistand.

Del dette innlegget

Facebook Twitter LinkedIn